Ерата на скок на цените на жилищата приключва, тъй като централните банки повишават лихвите | Лари Елиът

азКрай е. Една ера на стабилно покачване на цените на жилищата, стимулирана от евтините пари, е към своя край. Централните банки създадоха колосален жилищен бум и скоро ще трябва да се справят с последствията от спукването на балона.

В Китай това вече е така. На банките във втората по големина икономика в света беше наредено да спасяват строителните предприемачи, за да могат да завършат незавършени проекти. Бойкотите на ипотечните кредити се увеличават, защото хората, което не е изненадващо, са недоволни да плащат ипотеки за имоти, които не могат да заемат.

Продажбите на нови имоти спаднаха рязко, а започнатите нови жилища намаляха почти наполовина спрямо нивата отпреди пандемията, създавайки правописни проблеми за силно задлъжнелите компании за имоти, банките, от които са взели заеми, и икономиката като цяло. Секторът на недвижимите имоти представлява около 20% от брутния вътрешен продукт на Китай. Покачването на цените на недвижимите имоти вече е в миналото.

Икономиката на САЩ се сви за второ поредно тримесечие през трите месеца до юни и един от факторите беше бързото забавяне на жилищния пазар. През двете години от началото на пандемията от коронавирус през пролетта на 2020 г. цените на жилищата в САЩ скочиха, като се повишиха с 20% през годината до май. Но пазарът се охлажда бързо, като средната цена на новите жилища спадна рязко през юни.

Жилищният пазар в Съединените щати се охлажда. Снимка: Майк Блейк/Ройтерс

Великобритания изглежда се противопоставя на тенденцията. Според данни на Halifax, най-големият ипотечен кредитор в страната, цените на жилищата растат с годишен темп от 13% – най-високият от почти две десетилетия. И тук картината се променя.

Миналата седмица Службата за национална статистика публикува данни за достъпността на жилищата въз основа на съотношението между цените на жилищата и средните доходи. В Шотландия и Уелс съотношението беше съответно 5,5 и 6,0, под върховете, достигнати по време на световната финансова криза от 2007-09 г. В Англия съотношението е 8,7, най-високото от началото на сериала през 1999 г.

В Англия имаше регионални вариации. В Нюкасъл ъпон Тайн цената на една средна къща беше 12 пъти годишния доход на човек в най-ниската група с доходи от 10%. В Лондон беше 40 пъти, а сега почти сигурно е по-висок. Данните на ONS обхващат периода до март 2021 г. и оттогава цените на имотите значително изпреварват заплатите.

Идва момент, когато жилищата просто стават твърде скъпи за потенциалните купувачи, но продължителен период на изключително ниски лихвени проценти означава, че е отнело време, за да се стигне до тази точка за проверка на реалността. Централните банки направиха недостъпното достъпно, като поддържаха ниски месечните плащания по ипотечните кредити.

Това важи за целия свят, поради което от Ню Йорк до Ванкувър, от Цюрих до Сидни, от Стокхолм до Париж тенденцията в цените на недвижимите имоти продължава да се покачва.

Поне досега. Западните централни банки агресивно повишават лихвите, което прави ипотечните кредити по-скъпи. Дори преди Федералният резерв на САЩ да обяви второ поредно увеличение от 0,75 пункта на официалните разходи по заеми миналата седмица, нов кредитополучател, който тегли 30-годишна фиксирана ипотека, плащаше около 5,5%, двойно повече от предходната година. Това увеличение обяснява защо по-малко американци купуват нови жилища и защо цените падат.

В Обединеното кралство Bank of England намали лихвените проценти до 0,1% в началото на пандемията и ги остави на това ниво почти две години. Това позволи на купувачите да теглят срочни ипотеки при изключително конкурентни лихви, които достигнаха дъното от 1,4% миналата есен. Но от декември миналата година банката затегна политиката си и тези ипотеки ще се увеличат, когато изтекат сроковете. Средните лихви по ипотечните кредити сега са 2,9%.

Централните банки казват, че най-високата инфлация от десетилетия означава, че нямат друг избор освен да затегнат политиката – но те го правят в момент, когато големите икономики падат или се насочват към рецесия. Токсичният микс за цените на жилищата е повишаващи се лихвени проценти, срив на растежа и нарастваща безработица. От тях само последното липсва, но ако зимата е толкова мрачна, колкото прогнозират политиците, е само въпрос на време опашките да станат по-дълги.

Миналата седмица Международният валутен фонд публикува прогнози за световната икономика, които определено бяха мрачни. Отбелязвайки, че трите основни двигателя на растежа – Съединените щати, Китай и еврозоната – са в застой, фондът каза, че рисковете са силно наклонени надолу.

Според МВФ през последния половин век е имало само пет години, когато световната икономика е нараснала под 2%: 1974, 1981, 1982, 2009 и 2020 г. Пълно спиране на доставките на руски газ за Европа, упорито високи инфлацията или дълговата криза бяха сред факторите, които биха могли да накарат 2023 г. да се присъедини към този списък. Глобален срив на недвижимите имоти би гарантирал това.

Регистрирайте се за ежедневния имейл Business Today или следвайте Guardian Business в Twitter на @BusinessDesk

Това не означава, че няма основателни причини да искате прочистване на излишъците от пазара на недвижими имоти. Покачващите се цени на имотите дискриминират младите и бедните, водят до неправилно разпределяне на капитал в непродуктивни активи и увеличават демографския натиск, като обезсърчават двойките да имат деца.

Въпреки това централните банки се опитват да настроят фино меко кацане, при което спадът е кратък и плитък, а нарастването на безработицата е достатъчно, за да облекчи натиска за повишаване на заплатите, но остава скромен. Сривът на цените на жилищата не е част от плана, тъй като би осигурил твърдо приземяване.

Няма апетит за повторение на 2007 г., когато кризата с високорисковите ипотечни кредити в Съединените щати предизвика почти колапс на световната банкова система и доведе до последната голяма рецесия преди тази, причинена от пандемията. Ето защо китайското правителство се опитва да подкрепи предприемачите на недвижими имоти и защо западните централни банки може да спрат да повишават лихвените проценти по-рано от очакваното от финансовите пазари. И преди сме били тук.

Add Comment